Viager occupé : bouquet, rente, valeur occupée et charges, le dossier client du CGP

Le principe : bouquet, rente et droit d'occupation

Le prix d'un viager occupé se décompose en deux parts : un bouquet payé à la signature, dont le montant est libre, et une rente viagère versée jusqu'au décès du crédirentier (le vendeur). L'acheteur, le débirentier, devient propriétaire dès l'acte mais n'entre dans les lieux qu'au décès ou au départ du vendeur.

Deux montages coexistent. Le droit d'usage et d'habitation (articles 625 à 635 du code civil) permet au vendeur d'occuper le logement, sans pouvoir le louer ni le céder (article 634). La réserve d'usufruit lui permet en plus de louer. Ce choix modifie la valeur occupée, les charges et la taxe foncière.

Calculer la valeur occupée et la rente : la méthode, pas un barème

Aucun texte ne fixe un barème de calcul du viager. L'article 1976 du code civil laisse les parties fixer librement le taux de la rente. La pratique suit trois étapes, à documenter hypothèse par hypothèse.

Le taux de 60 % de l'usufruit fixé par l'article 762 bis du CGI pour le droit d'habitation ne vaut que pour les droits de donation et de succession, pas pour fixer un prix de vente.

• Valeur libre : estimation du bien libre, par comparaison de ventes récentes.
• Décote d'occupation : valeur économique du droit conservé par le vendeur, souvent estimée comme la somme actualisée des loyers dont l'acheteur est privé sur l'espérance de vie du vendeur. Valeur occupée = valeur libre moins décote.
• Rente : la valeur occupée, moins le bouquet, est convertie en rente viagère selon l'espérance de vie et un taux d'actualisation. Les tables TGH05 (hommes) et TGF05 (femmes), homologuées pour les contrats de rente viagère des assureurs par l'arrêté du 1er août 2006, servent couramment de référence ; leur usage en viager immobilier relève de la pratique, pas d'une obligation.

Viager sans rente et viager avec rente et bouquet

Dans un viager occupé sans rente, l'acheteur paie toute la valeur occupée comptant. L'aléa porte alors uniquement sur la durée d'occupation. Sans rente, les règles propres au contrat de rente viagère (articles 1968 et suivants du code civil) et le régime fiscal de la rente ne s'appliquent plus.

Exemple fictif avec bouquet et rente : un appartement estimé 300 000 euros libre, une décote d'occupation chiffrée à 120 000 euros, soit une valeur occupée de 180 000 euros, dont 50 000 euros de bouquet et 130 000 euros convertis en rente selon l'âge de la vendeuse.

Qui paie quoi : articles 605, 606 et 635

Avec une réserve d'usufruit, l'article 605 du code civil met les réparations d'entretien à la charge de l'usufruitier (le vendeur) et les grosses réparations à celle du propriétaire (l'acheteur), sauf si elles résultent d'un défaut d'entretien. L'article 606 limite les grosses réparations aux gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières, digues et murs de soutènement ou de clôture : tout le reste relève de l'entretien.

Avec un droit d'usage et d'habitation, l'article 635 assujettit l'occupant de la totalité du logement aux réparations d'entretien et aux contributions comme un usufruitier. La taxe foncière suit l'article 1400 du CGI : elle est établie au nom de l'usufruitier en cas d'usufruit, mais au nom du propriétaire en présence d'un simple droit d'habitation, une répartition conventionnelle restant inopposable au fisc. L'acte doit aussi répartir charges de copropriété et assurance.

Aléa, requalification et clause résolutoire

L'aléa est la condition de validité. Selon la Cour de cassation, la rente n'est pas valable lorsque les arrérages sont inférieurs ou égaux aux revenus du bien vendu (3e civ., 21 janvier 2015, n° 13-25.689). Il est aussi sans effet si le vendeur meurt dans les vingt jours d'une maladie dont il était atteint à la signature (article 1975).

Vente à un enfant ou à un petit-enfant : l'article 918 du code civil impute la valeur en pleine propriété du bien vendu à charge de rente viagère à un successible en ligne directe sur la quotité disponible, l'excédent étant réductible, sauf consentement des autres successibles en ligne directe.

L'article 1978 ne permet pas au vendeur de récupérer le bien pour simple défaut de paiement : il ne reste que la saisie. Notaires.fr rappelle qu'une clause résolutoire dans l'acte y déroge ; vérifiez-la, avec le sort des arrérages déjà versés.

Profils clients : l'investisseur et le vendeur

Côté acheteur, il convient à un investisseur patient, aux revenus réguliers, qui accepte une jouissance différée et une durée inconnue. Testez la soutenabilité de la rente sur une longue durée et son indexation.

Côté vendeur, il s'adresse à un client âgé qui veut compléter ses revenus sans quitter son logement. La fiscalité de la rente perçue (fraction imposable selon l'âge, article 158-6 du CGI) est détaillée dans notre page sur l'imposition de la rente viagère ; le bouquet relève des plus-values immobilières, avec exonération possible au titre de la résidence principale.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure prépare, le conseiller vérifie et décide.

Il structure le dossier client : choix entre droit d'usage et d'habitation et réserve d'usufruit, tableau de calcul affichant valeur libre, décote, bouquet, rente et hypothèses (table, taux, âge), test de l'aléa en comparant la rente aux revenus du bien, grille des charges selon les articles 605, 606 et 635, contrôle de la clause résolutoire et alerte article 918 en cas de vente familiale. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre cabinet, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

Questions fréquentes

À lire ensuite