Article · 2 octobre 2026

Démembrement de propriété : usufruit, nue-propriété et barème de l'article 669

En bref : le démembrement de propriété sépare l'usufruit, qui donne l'usage du bien et ses revenus, de la nue-propriété, qui donne le droit d'en disposer. Pour chiffrer chacun lors d'une donation ou d'une succession, le barème de l'article 669 du code général des impôts répartit la valeur selon l'âge de l'usufruitier, par tranches de dix ans. À 65 ans par exemple, l'usufruit vaut 40 pour cent du bien et la nue-propriété 60 pour cent. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire reçoit la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Les éléments de cette page proviennent du code général des impôts et des sources professionnelles consultées le 2 octobre 2026. Le barème se revérifie à la date de l'opération, un conseil personnalisé relevant du cabinet et du notaire.

Usufruit et nue-propriété : deux droits distincts

La pleine propriété réunit trois attributs : l'usage du bien, la perception de ses revenus et le droit d'en disposer. Le démembrement partage ces attributs entre deux titulaires. L'usufruitier conserve l'usage et les revenus, par exemple les loyers d'un immeuble ou les dividendes d'un portefeuille. Le nu-propriétaire détient le droit de disposer, mais sans jouissance immédiate.

Le démembrement peut naître d'une donation, d'une succession ou d'un achat organisé en démembrement. Il prend fin à l'extinction de l'usufruit, en général au décès de l'usufruitier lorsqu'il est viager, moment où la pleine propriété se reconstitue sur la tête du nu-propriétaire.

Le barème de l'article 669 du CGI

Pour calculer les droits dus lors d'une transmission, la valeur de l'usufruit et celle de la nue-propriété se déterminent selon l'âge de l'usufruitier à la date de l'acte. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit vaut cher, car il est appelé à durer.

Moins de 21 ans : usufruit 90 pour cent, nue-propriété 10 pour cent.
41 à 50 ans : usufruit 60 pour cent, nue-propriété 40 pour cent.
61 à 70 ans : usufruit 40 pour cent, nue-propriété 60 pour cent.
71 à 80 ans : usufruit 30 pour cent, nue-propriété 70 pour cent.
91 ans et plus : usufruit 10 pour cent, nue-propriété 90 pour cent.

L'intérêt d'une donation de la nue-propriété

Donner la nue-propriété tout en conservant l'usufruit est une technique de transmission répandue. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, soit une assiette réduite selon le barème. Le donateur garde l'usage du bien et ses revenus sa vie durant.

À son décès, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de succession sur la valeur de l'usufruit reconstitué. Encore faut-il soigner la rédaction, anticiper le sort des charges, des travaux et de la fiscalité des revenus pendant la durée du démembrement, autant de points que le cabinet cadre avec le notaire.

Où un agent IA aide le cabinet

Un agent IA prépare le dossier de conseil : il applique le barème de l'article 669 à l'âge de l'usufruitier, chiffre la répartition entre usufruit et nue-propriété sur les biens visés, et prépare une note claire pour le client et pour l'échange avec le notaire. Le conseiller garde l'arbitrage patrimonial et la validation.

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Questions fréquentes

Comment se répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété ?

Selon le barème de l'article 669 du CGI, par tranches de dix ans d'âge de l'usufruitier. À 65 ans, l'usufruit vaut 40 pour cent du bien et la nue-propriété 60 pour cent.

Pourquoi donner la nue-propriété et garder l'usufruit ?

Les droits de donation ne portent que sur la valeur réduite de la nue-propriété, et le donateur conserve l'usage du bien et ses revenus. À son décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

Le nu-propriétaire paie-t-il des droits à l'extinction de l'usufruit ?

Non. À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires sur la valeur de l'usufruit.

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