Article · 8 octobre 2026
Plus-value immobilière : abattements pour durée de détention à 22 et 30 ans
En bref : sur la plus-value immobilière d'un bien autre que la résidence principale, l'abattement pour durée de détention exonère d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le taux de l'impôt est de 19 %, et une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 euros de plus-value imposable.
Les chiffres ci-dessous sont repris de la fiche de Service-Public consacrée à l'imposition de la plus-value immobilière, consultée le 8 octobre 2026. Les taux de prélèvements sociaux étant susceptibles d'évoluer, vérifiez le taux en vigueur à la date de la cession.
Le principe : un abattement qui progresse avec la durée de détention
La plus-value imposable d'un bien immobilier cédé est réduite d'un abattement qui dépend du nombre d'années de détention. Les abattements pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux n'ont pas le même rythme, ce qui crée deux échéances distinctes pour le client.
La résidence principale fait l'objet d'une exonération totale distincte. La présente page concerne les autres biens : résidence secondaire, bien locatif, terrain, sous réserve des exonérations propres à chaque situation.
Le tableau des abattements
Service-Public donne les abattements suivants pour la détention de la période concernée. Ce tableau est l'outil de travail du conseiller pour situer le client entre deux seuils et chiffrer l'intérêt d'attendre.
- Jusqu'à 5 ans de détention : aucun abattement, ni pour l'impôt sur le revenu ni pour les prélèvements sociaux.
- De la 6e à la 21e année : 6 % par an pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux.
- 22e année révolue : 4 % pour l'impôt sur le revenu, 1,6 % pour les prélèvements sociaux.
- Au-delà de la 22e année : exonération d'impôt sur le revenu, et 9 % par an d'abattement pour les prélèvements sociaux.
- Au-delà de la 30e année : exonération de prélèvements sociaux.
Les taux et la surtaxe
Sur la plus-value imposable, la fiche indique un impôt sur le revenu de 19 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce second taux a fait l'objet de débats pour 2026 sur certains revenus du capital : le conseiller vérifie le taux applicable à la date de la cession et ne s'en tient pas à une valeur mémorisée.
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant. Elle ne s'applique ni aux ventes exonérées ni aux terrains à bâtir, d'après la même fiche.
Ce que le conseiller arbitre avec son client
Le tableau offre au client une question concrète : vendre maintenant ou attendre. Un bien détenu depuis 20 ans a deux ans à patienter pour l'exonération d'impôt sur le revenu, mais dix ans pour l'exonération de prélèvements sociaux. L'écart de calendrier entre les deux abattements pèse sur la décision.
L'arbitrage ne se limite pas à la fiscalité : besoin de liquidité, projet de transmission, démembrement ou donation préalable modifient le raisonnement. Le conseiller documente ces éléments dans son dossier, au titre du devoir de conseil.
Le rôle d'un agent IA dans le cabinet
Un agent IA sur mesure calcule, pour chaque bien du portefeuille clients, la date d'acquisition, le nombre d'années de détention et les prochains seuils, puis prépare une alerte lorsque le client approche d'un palier. Il rassemble les pièces utiles : acte d'acquisition, travaux justifiés, frais.
L'agent prépare et alerte, il ne calcule pas l'impôt définitif et ne conseille pas la vente : le calcul de la plus-value, les exonérations particulières et la recommandation relèvent du conseiller. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide le cabinet à mesurer le temps récupérable sur ce suivi.
Questions fréquentes
Après combien d'années la plus-value immobilière est-elle exonérée d'impôt ?
Selon Service-Public, consulté le 8 octobre 2026, l'exonération d'impôt sur le revenu s'obtient pour un bien détenu depuis plus de 22 ans, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value immobilière ?
La fiche Service-Public consultée le 8 octobre 2026 indique 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Vérifiez les taux en vigueur à la date de la cession.
À partir de quel montant la surtaxe s'applique-t-elle ?
Une taxe supplémentaire s'applique pour une plus-value imposable supérieure à 50 000 euros, avec un taux de 2 % à 6 % selon le montant, d'après Service-Public. Elle ne concerne ni les ventes exonérées ni les terrains à bâtir.
La résidence principale est-elle concernée ?
Non, elle bénéficie d'une exonération totale distincte. Le tableau d'abattements concerne les autres biens, sous réserve des exonérations propres à chaque situation.
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