LMNP et location meublée : amortissement au réel et revente après la réforme 2025

Micro-BIC ou régime réel

La location meublée produit des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Deux régimes coexistent. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans déduction des charges réelles ni amortissement : il convient aux locations peu chargées et aux petits montants de loyers. Pour la location meublée classique de longue durée, le seuil du micro-BIC s'établit à 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 %.

Le régime réel, lui, autorise la déduction des charges effectives et surtout l'amortissement du bien. Il devient avantageux dès que les charges et les dotations dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui est fréquent sur un bien financé à crédit. La loi de finances pour 2025 a par ailleurs resserré les seuils et abattements applicables aux meublés de tourisme, point à vérifier au cas par cas selon le classement du bien.

L'amortissement, cœur du régime réel

Au réel, le bailleur amortit la valeur du bien hors terrain, décomposée par éléments, ainsi que le mobilier et les travaux. Cette dotation annuelle vient en déduction du résultat et permet, pendant plusieurs années, de neutraliser une large part des loyers imposables sans décaissement supplémentaire.

Une règle encadre cet avantage : l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. La fraction non déduite une année est reportée sans limite de durée et s'impute sur les bénéfices des exercices suivants. Le suivi du stock d'amortissements différés est donc central pour piloter la fiscalité du client dans le temps.

La réintégration des amortissements à la revente

Jusqu'en 2025, les amortissements déduits au titre du LMNP n'étaient pas repris lors du calcul de la plus-value de cession, ce qui constituait un avantage notable. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a mis fin à cette situation pour les ventes intervenant à compter du 15 février 2025.

Désormais, la plus-value imposable est calculée en minorant le prix d'acquisition des amortissements déduits : la base devient le prix de vente diminué du prix d'acquisition net des amortissements. Certaines résidences services, comme les résidences étudiantes, les résidences seniors agréées et les EHPAD, restent exclues de cette réintégration. La plus-value demeure soumise au régime des particuliers, avec les abattements pour durée de détention. Cet arbitrage entre économie d'impôt pendant la détention et fiscalité à la sortie est au cœur du conseil.

Où un agent IA aide le cabinet de gestion de patrimoine

Un agent IA sur mesure compare micro-BIC et réel sur les données du client, estime la dotation d'amortissement, suit le stock d'amortissements différés et simule l'impact de la réintégration à différentes hypothèses de revente. Il prépare un dossier lisible que le conseil commente avec son client.

Le CGP garde la responsabilité de la recommandation et de sa cohérence avec la stratégie patrimoniale. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide le cabinet à cadrer cet apport sur ses dossiers de location meublée.

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