Deficit foncier des clients : imputation, report et pieces a reunir cote cabinet CGP

La regle d'imputation

Un bien loue nu au regime reel genere un deficit foncier lorsque les charges deductibles depassent les loyers. Ce deficit s'impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 euros par an, en application de l'article 156 du code general des impots, a l'exclusion de la part provenant des interets d'emprunt.

Les interets d'emprunt suivent un traitement distinct : ils ne s'imputent que sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Cette separation entre travaux et charges d'un cote, interets de l'autre, est au coeur du calcul et merite d'etre expliquee au client des le montage. Source : BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, consulte le 30 septembre 2026.

Le report sur dix ans

La fraction de deficit qui depasse le plafond de 10 700 euros n'est pas perdue : elle se reporte sur les revenus fonciers des dix annees suivantes, et non sur le revenu global. Un client qui engage de gros travaux une annee peut donc etaler l'avantage sur plusieurs exercices, a condition de conserver des revenus fonciers pour l'absorber.

Ce report impose un suivi pluriannuel : le stock de deficit reportable se transmet d'une annee sur l'autre et doit etre repris exactement sur chaque declaration. Un suivi neglige fait perdre au client une economie a laquelle il a droit. Source : BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, consulte le 30 septembre 2026.

Le doublement pour renovation energetique

Pour les travaux de renovation energetique permettant a un logement de sortir du statut de passoire, le plafond d'imputation sur le revenu global est porte a 21 400 euros. Ce dispositif, cree par la loi de finances pour 2023, a ete prolonge jusqu'au 31 decembre 2027 par la loi de finances pour 2026.

Ce plafond majore ouvre une fenetre d'optimisation pour les clients detenteurs de biens energivores, sous conditions de nature de travaux et de justificatifs. Le conseiller le signale au bon moment, mais l'eligibilite precise se verifie sur pieces. Source : impots.gouv.fr et BOFiP, consultes le 30 septembre 2026.

Ce que le cabinet reunit

Cote cabinet, un dossier de deficit foncier se construit a partir de pieces que le client fournit rarement completes.

• Le detail des loyers encaisses et des charges deductibles de l'annee, par bien.
• Les factures de travaux, avec la distinction entre entretien, reparation, amelioration et construction.
• Le tableau des interets d'emprunt, isoles du reste des charges.
• Le stock de deficit reportable des annees anterieures, a reprendre exactement.
• Pour la renovation energetique, les justificatifs de nature des travaux et de performance atteinte.

Ou un agent IA se branche

Un agent IA prepare le dossier sans etablir la declaration du client, qui releve du contribuable et de son conseil fiscal. Il collecte et classe les factures, isole les interets d'emprunt des autres charges, tient le tableau pluriannuel du deficit reportable pour qu'aucun stock ne se perde, et prepare une synthese chiffree que le conseiller relit avant l'entretien client.

Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide le cabinet a situer les taches de collecte et de suivi patrimonial qui gagnent a etre automatisees, sans empieter sur le conseil qui reste la valeur du CGP.

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