Statut LMP : conditions des 23 000 euros, cotisations sociales, déficit, plus-values et IFI du loueur en meublé professionnel

Les deux conditions cumulatives du statut LMP

Selon la fiche F32805 d'entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 février 2026, deux conditions s'apprécient au niveau du foyer fiscal. Les recettes de location meublée, loyers et charges comprises, dépassent 23 000 euros sur l'année civile, ce montant étant ajusté en cas de début d'activité en cours d'année. Ces recettes dépassent aussi le montant des autres revenus d'activité du foyer, comme les salaires ou les autres BIC.

Si l'une des deux conditions manque, le foyer reste loueur non professionnel. Le statut ne se choisit donc pas : il se constate chaque année. L'ancienne condition d'inscription au registre du commerce a été jugée contraire à la Constitution par la décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, comme le rappelle le BOFiP. Le statut vaut pour toutes les locations meublées du foyer.

LMP ou LMNP : ce qui change concrètement

Dans les deux cas, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux. La différence porte sur trois points. Le déficit d'une location meublée professionnelle se déduit du revenu global sans limitation de montant, avec un report de six ans si le revenu global ne suffit pas ; en LMNP, il ne s'impute que sur les revenus de même nature, pendant dix ans (service-public.gouv.fr, fiche F32744, vérifiée le 15 avril 2026).

Les plus-values suivent le régime des plus-values professionnelles en LMP, alors que le loueur non professionnel relève des plus-values immobilières des particuliers, avec abattement pour durée de détention. Le VII de l'article 151 septies du CGI renvoie expressément les locaux meublés loués à titre non professionnel aux articles 150 U à 150 VH. Enfin, le LMP paie des cotisations sociales, sujet de la section suivante.

Cotisations sociales, affiliation et retraite

La fiche F34102 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 20 février 2026, pose le principe : au-dessous de 23 000 euros de recettes annuelles, la location meublée relève de la gestion du patrimoine privé et seuls les prélèvements sociaux sont dus. Au-delà, des cotisations sociales sont dues. Pour la location de longue durée, l'affiliation suit le critère fiscal : si les recettes restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer, aucune cotisation n'est due.

Le loueur concerné relève alors du régime de la micro-entreprise ou du régime des travailleurs indépendants, la fiche mentionnant aussi un droit d'option pour le régime général dans certains cas. Les textes cités sont l'article L611-1 du code de la sécurité sociale (6°) pour la notion de loueur professionnel et l'article L613-7 pour les cotisations des indépendants. Côté retraite, l'affiliation ouvre les droits attachés au régime retenu : le niveau de ces droits se chiffre au cas par cas, sur simulation Urssaf, avant de présenter le statut à un client comme un avantage.

Plus-values : article 151 septies et 151 septies B

En LMP, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable. Selon le BOFiP (BOI-BIC-PVMV-20-10), pour un bien amortissable détenu depuis au moins deux ans, la fraction égale aux amortissements déduits est à court terme et le surplus à long terme. La réintégration des amortissements à la revente, réforme récente détaillée dans notre page LMNP, porte sur le régime des plus-values des particuliers : elle ne change pas cette mécanique professionnelle.

L'article 151 septies du CGI, en vigueur au 22 octobre 2026 sur Légifrance, exonère totalement la plus-value si les recettes annuelles n'excèdent pas 90 000 euros, et partiellement entre 90 000 et 126 000 euros, selon le rapport (126 000 moins recettes) divisé par 36 000. Les recettes retenues sont la moyenne hors taxes des deux années civiles précédant l'exercice de cession, et l'activité doit avoir été exercée pendant au moins cinq ans. L'article 151 septies B prévoit, pour les plus-values immobilières à long terme sur biens affectés à l'exploitation, un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.

IFI : une exonération avec ses propres conditions

Le V de l'article 975 du CGI, consulté sur Légifrance dans sa version en vigueur, assimile la location meublée à une activité commerciale ouvrant droit à l'exonération d'IFI si deux conditions sont réunies : recettes annuelles supérieures à 23 000 euros et activité représentant plus de 50 % des revenus du foyer relevant des traitements et salaires, BIC, BA, BNC et revenus de l'article 62. Le BOFiP (BOI-PAT-IFI-30-10-10-10) précise que le bénéfice net de la location meublée se compare au total de ces revenus, bénéfice compris.

Exemple fictif : recettes meublées de 30 000 euros, revenus d'activité du conjoint de 25 000 euros. Le foyer est LMP pour l'impôt sur le revenu, car 30 000 dépasse 23 000 et 25 000. Mais si le bénéfice net, après charges et amortissements, ressort à 4 000 euros, il représente 4 000 / 29 000, soit environ 13,8 % des revenus retenus : la condition des 50 % n'est pas remplie et le bien reste taxable à l'IFI.

Ce qu'un agent IA prépare pour le cabinet CGP

Un agent IA sur mesure prépare, le CGP vérifie et décide. Il recalcule chaque année les deux tests du statut à partir des avis d'imposition et des relevés de loyers, signale les clients proches du seuil de 23 000 euros, refait le test distinct des 50 % pour l'IFI et suit la durée d'activité et la moyenne des recettes utiles à l'article 151 septies avant une cession.

Il rédige ensuite une note comparative LMP et LMNP à valider avec l'expert-comptable du client. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre cabinet, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

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