SCI à l'IR ou à l'IS : la grille de décision du CGP, de l'option à la transmission

Le tableau comparatif en un coup d'œil

Trois questions orientent le choix avant toute simulation : durée de détention envisagée, besoin des loyers pour vivre, projet de transmission.

• Revenus courants : à l'IR, revenus fonciers au barème de chaque associé plus 17,2 % de prélèvements sociaux ; à l'IS, bénéfice taxé à 15 % jusqu'à 42 500 euros sous conditions, puis 25 %.
• Amortissement : impossible à l'IR en location nue ; possible à l'IS sur la construction, ce qui réduit fortement le bénéfice imposable.
• Revente du bien : à l'IR, plus-value des particuliers avec abattements, exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ; à l'IS, plus-value calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement.
• Sortie de trésorerie vers l'associé : à l'IR, aucune fiscalité supplémentaire ; à l'IS, dividendes au PFU de 31,4 % ou au barème avec abattement de 40 %.
• Réversibilité : nulle à l'IR (aucune option à prendre) ; à l'IS, renonciation possible seulement jusqu'au cinquième exercice suivant l'option.

Revenus courants : 17,2 % d'un côté, 15 % ou 25 % de l'autre

À l'IR, chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers. Selon la fiche F2329 de service-public.gouv.fr, les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026 : ils échappent à la hausse de CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui porte la plupart des revenus de placement à 18,6 %.

À l'IS, la société paie l'impôt sur son bénéfice. Selon la fiche F23575, le taux normal est de 25 % et le taux réduit de 15 % s'applique aux 42 500 premiers euros de bénéfice si le chiffre d'affaires ne dépasse pas 10 millions d'euros et si le capital, entièrement libéré, est détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. L'amortissement de la construction, le terrain n'étant pas amortissable, ramène souvent ce bénéfice près de zéro pendant les premières années.

Revente : abattements des particuliers contre plus-value professionnelle

À l'IR, la plus-value suit le régime des particuliers. Selon la fiche F10864, l'abattement pour l'impôt de 19 % est de 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e ; pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an sur la même période, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu'à la 30e.

À l'IS, la plus-value se calcule entre le prix de cession et la valeur nette comptable, c'est-à-dire après déduction des amortissements pratiqués. Exemple fictif : un immeuble acheté 400 000 euros, dont 320 000 euros de construction amortis à hauteur de 160 000 euros, revendu 450 000 euros, dégage une plus-value de 210 000 euros à l'IS, contre 50 000 euros avant frais et abattements à l'IR.

Opter pour l'IS : délai, renonciation et passage de l'IR à l'IS

Les sociétés civiles relevant de l'article 8 peuvent opter pour l'IS (articles 206, 3 et 239 du code général des impôts). Selon le BOFiP (BOI-IS-CHAMP-20-20-30), l'option s'exerce avant la fin du troisième mois de l'exercice. La loi de finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018, article 50) a ouvert une renonciation jusqu'au cinquième exercice suivant celui de l'option, notifiée au plus tard à la fin du mois précédant la date limite du premier acompte de l'exercice visé. Passé ce délai, l'option devient irrévocable, et une société qui a renoncé ne peut plus opter à nouveau.

Passer une SCI existante de l'IR à l'IS est un changement de régime au sens de l'article 202 ter du code général des impôts : bénéfices en sursis et plus-values latentes sont en principe imposés immédiatement. Le texte prévoit une exception, en l'absence de personne morale nouvelle, si les écritures comptables ne sont pas modifiées et si l'imposition reste possible sous le nouveau régime. Faites valider le traitement des immeubles par l'expert-comptable avant la décision.

SCI à l'IR détenue par une société à l'IS : l'article 238 bis K

Une SCI peut rester à l'IR tout en comptant une société à l'IS parmi ses associés, typiquement une holding. Selon l'article 238 bis K et le BOFiP (BOI-BIC-BASE-10-20), la part de bénéfice revenant à cet associé est déterminée selon les règles applicables à l'associé lui-même, donc celles de l'IS.

Les personnes physiques gardent ainsi les abattements des particuliers sur leur quote-part, tandis que la holding taxe la sienne selon les règles professionnelles (amortissement compris). La fiscalité propre à la holding patrimoniale fait l'objet d'une page dédiée.

Transmission : ce que le choix change pour les héritiers

Dans les deux régimes, ce sont les parts qui se transmettent : valorisation et réserve d'usufruit sont détaillées dans notre page sur la donation de parts de SCI.

La différence tient au stock de plus-value. À l'IS, l'immeuble reste inscrit dans la société à sa valeur nette comptable : la transmission des parts ne purge pas la plus-value latente, que la société paiera à la revente. À l'IR, si les héritiers revendent ensuite leurs parts, leur plus-value se calcule à partir de la valeur retenue lors de la transmission ; en revanche, si la SCI vend elle-même l'immeuble, le prix d'acquisition d'origine reste la référence.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure ne choisit pas le régime fiscal de la SCI. Il prépare, le CGP vérifie et décide.

Concrètement, il reprend les statuts, les déclarations 2072 ou liasses et les tableaux d'emprunt, simule l'IR et l'IS sur plusieurs horizons de détention avec les taux vérifiés, calcule la date limite de renonciation à l'option et signale la présence d'un associé soumis à l'IS. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre cabinet, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

Questions fréquentes

À lire ensuite