Donation de parts de SCI : valorisation, emprunt, réserve d'usufruit et forme de l'acte

Valoriser les parts : l'actif net, emprunt compris

La valeur à déclarer est la valeur vénale des parts au jour de la donation. Pour une SCI qui détient un immeuble, le point de départ est la valeur mathématique : valeur vénale des actifs, diminuée des dettes de la société. La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt du 9 février 2022 (n° 19-22.861), retient cette méthode : la valeur totale des actifs, moins les dettes dont l'existence est dûment justifiée à la date du fait générateur.

L'emprunt souscrit par la SCI pour acheter l'immeuble est une dette de la société : le capital restant dû au jour de l'acte vient en déduction. Les comptes courants d'associés sont aussi des dettes de la SCI. Attention : si le parent détient un compte courant, cette créance reste dans son patrimoine. Elle n'est pas transmise avec les parts, sauf à la donner expressément.

Exemple fictif : une SCI détient un immeuble estimé à 500 000 euros, avec 200 000 euros de capital restant dû. L'actif net, avant toute décote, ressort à 300 000 euros pour 100 % des parts.

Les décotes : admises, mais à justifier au cas par cas

La jurisprudence admet que les parts d'une SCI peuvent valoir moins que la fraction de l'immeuble qu'elles représentent. Dans un arrêt du 15 février 2023 (n° 20-19.451), la chambre commerciale a censuré une cour d'appel qui n'avait pas recherché si la clause d'agrément, qui limite la cessibilité des parts, entraînait une perte de valeur vénale.

Aucun pourcentage n'est fixé par la loi. La décote se motive dans le rapport d'évaluation, clause par clause : agrément statutaire, absence de marché pour des parts minoritaires, occupation du bien. Une décote non étayée, ou appliquée deux fois pour la même raison, expose à une rectification.

La donation avec réserve d'usufruit : le barème de l'article 669

Le parent peut donner la nue-propriété des parts et garder l'usufruit, donc les revenus. Les droits sont alors calculés sur la seule nue-propriété, évaluée selon le barème de l'article 669 du code général des impôts en fonction de l'âge de l'usufruitier : 50 % de nue-propriété de 51 à 60 ans, 60 % de 61 à 70 ans, 70 % de 71 à 80 ans.

Suite de l'exemple fictif : un parent de 65 ans donne la nue-propriété de toutes les parts à ses deux enfants à parts égales. La nue-propriété vaut 60 % de 300 000 euros, soit 180 000 euros, donc 90 000 euros par enfant. Au décès de l'usufruitier, l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires. Les mécanismes du démembrement sont détaillés dans notre page sur l'usufruit et la nue-propriété.

Abattement de 100 000 euros et rappel fiscal de 15 ans

Selon service-public.gouv.fr, qui cite les articles 779 et 786 du code général des impôts, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 euros de la part de chacun de ses parents. Dans l'exemple fictif, les 90 000 euros reçus par chaque enfant restent sous l'abattement, sous réserve des donations antérieures.

L'abattement se reconstitue au bout de 15 ans : selon le BOFiP (BOI-ENR-DMTG-10-50-50), en application de l'article 784, les donations passées depuis plus de quinze ans ne sont plus rappelées. Le délai court de la date de l'acte notarié.

La forme de l'acte : pourquoi le sous seing privé ne suffit pas

L'article 931 du code civil impose que tout acte portant donation entre vifs soit passé devant notaire, avec minute, sous peine de nullité. Les parts de SCI ne se transmettent pas de la main à la main comme une somme d'argent : la voie du don manuel n'est pas adaptée. Une « cession » de parts gratuite rédigée sous seing privé expose donc la donation à la nullité.

Côté statuts, l'article 1861 du code civil soumet en principe la cession de parts à l'agrément de tous les associés, mais les cessions consenties aux descendants du cédant en sont dispensées, sauf disposition contraire des statuts.

Donner des parts à un enfant mineur

Selon l'article 935 du code civil, la donation faite à un mineur non émancipé est acceptée par son tuteur, mais les père et mère, ou les autres ascendants, peuvent accepter pour lui. Le notaire vérifie qui accepte et s'il existe une opposition d'intérêts entre le parent donateur et l'enfant.

Point de vigilance propre à la SCI : selon l'article 1857 du code civil, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à l'égard des tiers, à proportion de leur part dans le capital. Un enfant qui devient associé d'une SCI endettée supporte ce risque. La réserve d'usufruit, une clause statutaire adaptée et une gérance confiée au parent sont à étudier avec le notaire.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure prépare, le conseiller vérifie et décide. À partir du bilan de la SCI, du tableau d'amortissement de l'emprunt et de l'estimation de l'immeuble, il calcule l'actif net à la date prévue de l'acte, liste les clauses statutaires pouvant motiver une décote, applique le barème de l'article 669 selon l'âge du donateur et reconstitue l'abattement disponible par enfant à partir des donations des 15 dernières années. Il prépare la note de synthèse et la liste des pièces à transmettre au notaire. Pour mesurer ce qu'un tel agent apporterait à votre cabinet, le diagnostic gratuit de DIAA se fait en cinq minutes en ligne.

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