Article · 8 octobre 2026
Donation temporaire d'usufruit : IFI et transfert de revenus
En bref : donner l'usufruit d'un bien pour une durée fixe transfère temporairement les revenus et la valeur d'usage à l'usufruitier. Le bien sort de l'assiette d'impôt sur la fortune immobilière du donateur pendant la durée de la donation, et les revenus sont imposés chez l'usufruitier, souvent moins taxé.
Les règles ci-dessous reposent sur le code général des impôts, notamment l'article 669, et la doctrine administrative, recoupés par recherche le 8 octobre 2026. Le conseil s'assure de la réalité de l'intention et de l'absence de montage abusif. Chaque opération est documentée et confirmée auprès du notaire rédacteur de l'acte.
Le principe de la donation temporaire d'usufruit
La donation temporaire d'usufruit consiste à transmettre, pour une durée déterminée, le droit de percevoir les revenus d'un bien et d'en user, tout en conservant la nue-propriété. À l'échéance, l'usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété et le donateur retrouve la pleine propriété, sans formalité ni fiscalité supplémentaire.
L'opération se distingue du démembrement viager : ici la durée est fixe, souvent de trois à dix ans. Elle sert deux objectifs patrimoniaux fréquents, aider un enfant majeur ou un parent en lui attribuant des revenus, et alléger l'assiette d'impôt sur la fortune immobilière du donateur pendant la période.
L'effet sur l'impôt sur la fortune immobilière
Pendant la durée de la donation, le bien démembré n'est plus compris dans le patrimoine imposable du nu-propriétaire donateur. C'est l'usufruitier qui, s'il est lui-même redevable, déclare le bien à sa valeur en pleine propriété. L'opération peut donc faire sortir un donateur du champ de l'impôt ou en réduire le montant.
L'administration exige que l'opération réponde à une intention libérale réelle et ne soit pas motivée par le seul objectif fiscal. Une durée suffisante, un usufruitier qui dispose effectivement des revenus et un bien productif de revenus sont les marqueurs d'une opération sécurisée.
Le transfert des revenus à l'usufruitier
Pendant la donation, les revenus du bien, loyers ou distributions, sont perçus et imposés chez l'usufruitier et non chez le donateur. Lorsque l'usufruitier relève d'une tranche d'imposition plus basse, par exemple un enfant étudiant ou un parent à faibles revenus, le gain d'impôt sur le revenu s'ajoute à l'effet sur l'impôt sur la fortune.
Ce transfert suppose que l'usufruitier dispose réellement des revenus et puisse les utiliser pour ses besoins. Une donation qui ne ferait que déplacer formellement la perception, sans réalité, exposerait l'opération à une remise en cause.
L'évaluation fiscale selon l'article 669
Pour les droits de donation, l'usufruit à durée fixe est évalué, en application de l'article 669 du code général des impôts, à 23 pour cent de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier. Une donation de trois à dix ans est ainsi valorisée à 23 pour cent, de onze à vingt ans à 46 pour cent.
Les droits de donation éventuels se calculent sur cette base réduite, après application des abattements de droit commun entre le donateur et le bénéficiaire. La donation d'usufruit à durée fixe est donc assise sur une valeur nettement inférieure à celle d'une donation en pleine propriété.
Le rôle d'un agent IA sur ce type d'opération
Un agent IA sur mesure rassemble les éléments du dossier, valeur du bien et des revenus, situation du donateur au regard de l'impôt sur la fortune et tranche d'imposition de l'usufruitier, chiffre l'effet attendu sur les deux impôts, applique le barème de l'article 669 et prépare la note à valider avec le client et le notaire.
L'agent prépare et chiffre les hypothèses, il ne délivre pas de conseil en investissement personnalisé ni ne rédige l'acte : la recommandation et la rédaction restent de la main du conseil et du notaire. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, aide à mesurer le temps récupérable sur la préparation de ces dossiers.
Questions fréquentes
Le bien sort-il de l'assiette IFI du donateur ?
Oui, pendant la durée de la donation. C'est l'usufruitier, s'il est redevable, qui déclare le bien à sa valeur en pleine propriété, d'après la documentation consultée le 8 octobre 2026.
Comment évaluer l'usufruit à durée fixe ?
Selon l'article 669 du code général des impôts : 23 pour cent de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier. Trois à dix ans valent 23 pour cent.
Qui est imposé sur les revenus pendant la donation ?
L'usufruitier, qui perçoit effectivement les revenus. Lorsqu'il relève d'une tranche d'imposition plus basse, l'opération réduit aussi l'impôt sur le revenu, en plus de l'effet sur l'impôt sur la fortune.
Quelles conditions pour sécuriser l'opération ?
Une intention libérale réelle, une durée suffisante, un bien productif de revenus et un usufruitier qui dispose effectivement de ces revenus. Une opération à seul but fiscal serait exposée à une remise en cause.
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