Défiscalisation immobilière 2026 : les dispositifs réellement ouverts, du Denormandie au nouvel amortissement du bailleur

Ce qui est fermé : le Pinel

La réduction d'impôt de l'article 199 novovicies du CGI, dans sa version Pinel, a couvert les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2024. Selon service-public.gouv.fr, aucun nouvel investissement locatif Pinel n'est possible depuis le 1er janvier 2025. Les investissements antérieurs conservent leur réduction si les engagements sont tenus. Dans le bilan, le Pinel devient une ligne de suivi : échéance de l'engagement, prorogation éventuelle, risque de reprise en cas de vente anticipée.

Les réductions d'impôt encore ouvertes

Le Denormandie, qui relève du même article 199 novovicies, a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi du 9 avril 2024 (service-public.gouv.fr). Il vise un logement ancien situé dans une commune éligible, avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total. Le taux est de 12, 18 ou 21 % selon un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, sur un prix retenu dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.

Le Malraux, prévu par l'article 199 tervicies du CGI, ouvre une réduction de 22 % des dépenses de restauration, portée à 30 % lorsque l'immeuble se situe dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier du NPNRU. Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 euros sur quatre années consécutives, avec une location nue de neuf ans selon impots.gouv.fr.

Loc'Avantages (article 199 tricies du CGI), prorogé selon le BOFiP par l'article 88 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, exige une convention avec l'Anah enregistrée au plus tard le 31 décembre 2027. Le taux va de 15 % en location intermédiaire à 65 % en très social avec intermédiation locative.

Les déductions du revenu : monuments historiques et déficit foncier

Le régime des monuments historiques (article 156, I, 3° du CGI) permet de déduire certaines charges d'un immeuble classé ou inscrit du revenu global. Impots.gouv.fr rappelle l'engagement de conservation d'au moins quinze ans, détaillé dans notre page dédiée.

Le déficit foncier s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Selon l'ANIL, l'article 47 de la loi de finances pour 2026 prolonge le plafond de 21 400 euros, réservé aux travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement des classes E, F ou G, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. L'imputation et le report sont traités dans notre page sur le déficit foncier.

Le nouveau venu : l'amortissement Relance logement

La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (article 47) a créé, aux points i et j de l'article 31, I, 1° du CGI, une déduction au titre de l'amortissement pour la location nue. Selon service-public.gouv.fr, elle concerne les logements situés dans un immeuble collectif acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 : neufs, ou anciens avec des travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition.

Le taux annuel est de 3,5 % dans le neuf et de 3 % dans l'ancien en location intermédiaire, majoré en location sociale et très sociale, sur une base égale à 80 % du prix. La déduction est plafonnée à 8 000 euros par an et par foyer, 10 000 ou 12 000 euros selon la part de location sociale ou très sociale. Location de neuf ans, micro-foncier exclu, pas de cumul avec le Denormandie sur le même logement. Un projet de loi pourrait assouplir ces conditions, selon service-public.gouv.fr : relisez la fiche avant toute préconisation.

Le tableau de synthèse pour le bilan

Chaque ligne se lit ainsi : dispositif, avantage, horizon, contrainte principale.

• Pinel : réduction d'impôt pour les seuls investissements antérieurs à 2025 ; horizon fermé aux nouveaux projets ; suivi de l'engagement en cours.
• Denormandie : réduction de 12 à 21 % ; ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 ; commune éligible et travaux d'au moins 25 % du coût total.
• Malraux : réduction de 22 ou 30 % des travaux ; dépenses plafonnées à 400 000 euros sur quatre ans ; location nue de neuf ans.
• Loc'Avantages : réduction de 15 à 65 % des loyers selon le niveau ; conventionnement enregistré au plus tard fin 2027 ; loyers et ressources plafonnés.
• Monuments historiques : déduction de charges du revenu global ; pas de date de fin identifiée ; conservation pendant quinze ans.
• Déficit foncier : 10 700 euros, ou 21 400 euros pour la rénovation énergétique jusqu'à fin 2027 ; régime réel ; maintien de la location.
• Relance logement : amortissement de 3 à 5,5 % ; acquisitions jusqu'au 31 décembre 2028 ; neuf ans de location nue, immeuble collectif.

Le plafonnement global à intégrer

Les réductions d'impôt (Denormandie, Malraux, Loc'Avantages, Pinel en cours) entrent dans le plafonnement global de l'article 200-0 A du CGI : 10 000 euros par foyer, porté à 18 000 euros pour la fraction liée à l'outre-mer et aux Sofica, selon la brochure pratique 2026 d'impots.gouv.fr. Selon service-public.gouv.fr, l'amortissement Relance logement n'entre pas dans ce plafond. Le calcul détaillé, le Girardin, les FCPI et FIP et la location meublée ont chacun leur page dédiée.

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