SCPI en démembrement temporaire : nue-propriété, clé de répartition, IFI, crédit et succession, le guide du CGP

Le mécanisme : une clé de répartition, pas le barème de l'article 669

Le démembrement temporaire scinde chaque part entre un nu-propriétaire, qui détient le droit d'en disposer, et un usufruitier, qui perçoit les revenus pendant une durée fixée à l'avance. Selon l'AMF, cette durée peut aller de 3 à 20 ans ; elle était en moyenne de 8 ans dans les souscriptions des quatre établissements contrôlés.

Les deux prix sont inférieurs à celui de la part en pleine propriété et résultent d'une clé de répartition liée à la durée, calculée en principe selon une valorisation économique. L'AMF constate que ce sont les sociétés de gestion qui choisissent les durées proposées et la valeur de chaque clé, pas les distributeurs. Les frais de souscription sont partagés entre les deux parties au prorata de cette clé. Le barème fiscal de l'article 669 du CGI, détaillé dans notre page sur le démembrement de propriété, ne fixe donc pas le prix d'achat.

Exemple fictif : avec une clé de 70 % pour 10 ans, le nu-propriétaire d'une part à 1 000 € paie 700 € et l'usufruitier 300 €. Au terme, le premier détient seul la part, à sa valeur du moment.

L'usufruitier : souvent une personne morale

L'AMF décrit l'usufruitier type comme un contribuable cherchant des revenus avec une mise de départ réduite, ou un investisseur institutionnel plaçant sa trésorerie. Pour une société à l'impôt sur les sociétés, l'usufruit acquis est un droit à durée limitée inscrit à son actif ; son amortissement sur la durée du démembrement se valide avec l'expert-comptable de la société.

Côté IFI, le BOFiP (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10, paragraphe 40) précise que, lorsque l'usufruitier d'un bien immobilier est une personne morale, seule la valeur de l'usufruit est retenue pour calculer la fraction imposable des titres détenus par ses associés redevables.

Fiscalité du nu-propriétaire : pas de revenu, pas d'IFI, pas de déduction d'intérêts

Pendant le démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu : il n'a donc rien à déclarer au titre des revenus fonciers de la SCPI, qui relèvent de l'usufruitier (voir notre page sur la fiscalité des SCPI et le formulaire 2047).

Pour l'IFI, l'article 968 du CGI impose en principe l'usufruitier sur la pleine propriété. Le BOFiP (paragraphe 190) précise que cette règle joue même lorsque la nue-propriété et l'usufruit ont été vendus à deux personnes différentes, que la cession soit antérieure, concomitante ou postérieure. Les parts acquises en nue-propriété sortent ainsi de l'assiette IFI du client pendant la durée du démembrement, ce que la synthèse de l'AMF cite parmi les intérêts recherchés.

À crédit, la prudence s'impose : selon le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80 (paragraphe 160), les intérêts d'emprunt contractés personnellement pour acquérir la nue-propriété de parts d'une société détenant un immeuble loué ne sont pas déductibles, faute de revenu à acquérir ou conserver. L'exception du paragraphe 172 vise les logements dont l'usufruit est détenu temporairement par un bailleur social, pas les SCPI classiques. Le coût total de l'emprunt reste donc à la charge du client.

À l'échéance et en cas de décès

Selon l'article 1133 du CGI, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt ni taxe lorsqu'elle résulte de l'expiration du temps fixé pour l'usufruit ou du décès de l'usufruitier. Le client récupère alors des parts en pleine propriété et leurs revenus, imposables dès ce moment.

Si le nu-propriétaire décède avant le terme, ses héritiers recueillent la nue-propriété grevée de l'usufruit restant. Pour les droits de succession, le BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 (paragraphe 70) retient, pour un usufruit à durée fixe, 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, et ne tient compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation. Le calcul exact se confirme avec le notaire chargé de la succession.

Inconvénients : liquidité, valeur de part et horizon

L'AMF rappelle que la SCPI offre déjà une liquidité réduite et que le démembrement la diminue encore. Elle souligne aussi que la durée du démembrement ne coïncide pas toujours avec la durée de détention recommandée de la SCPI : si elle est plus longue, sortir avant la fin devient plus difficile. Enfin, la décote achetée ne protège pas contre une baisse de la valeur de la part à l'échéance.

• Absence de revenus à matérialiser clairement dans le rapport d'adéquation, ce que l'AMF relève comme mauvaise pratique lorsque c'est omis.
• Coûts à présenter sur toute la durée, en affectant les frais récurrents à l'usufruitier selon la clé et la durée.
• Comparaison avec une souscription en pleine propriété à justifier par écrit.

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